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            解決方案

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            房產抵押糾紛解決

            導讀

            房地產抵押糾紛是指在房地產抵押活動中所產生的關于抵押人與抵押權人的權利與義務以及標的物等的爭議。那么對于房地產抵押糾紛出現后怎么解決呢?希望以下內容能幫助到你。

            房產抵押糾紛處理原則

            一、凡抵押雙方訂有抵押合同又經房地產管理機關辦理抵押登記的,都應認定抵押貸款關系成立,一方翻悔,不予支持。

            二、抵押房地產轉移占有的,自交付抵押權人占有時抵押權成立;不轉移占有的,自抵押合同生效時(一般以交付房屋所有權證和土地使用權證時)成立;按規定需辦理特殊手續的,自辦理完登記、公證或認證等手續時成立。

            三、無合法房地產權屬證件的房地產抵押;抵押人以自己不享有房屋所有權和土地使用權的房地產抵押;未經共有人同意的共有房地產的抵押;違章建筑物的抵押;以未來的財產作抵押物的抵押;已建有房屋的房地產將房屋與土地分割進行的抵押;已設定抵押權的房地產未經抵押權人同意,抵押人又將抵押物轉讓他人,或將同一擔保價值的抵押物又抵押給第三人的抵押,均為無效。

            四、抵押人在抵押物上再行設定的抵押權或其他權利,不能對抗優先設定的抵押權,未經抵押權人同意又將抵押物轉移他人,抵押權人有向任何占有人追索的權利。給善意占有人造成損失的,抵押人應承擔民事責任

            五、抵押人為了其他共有人利益,或抵押人將共有房地產作抵押物進行抵押,其他共有人明知而不反對的;抵押人將夫妻雙方共有的房地產抵押,系為了家庭生活、生產經營的,一般應認定有效。

            六、抵押權成立后,抵押人逾期不償還債務,抵押權人有權申請處分抵押物并優先受償。變賣或拍賣房地產應經過人民法院、房地產交易部門或專門拍賣機構,抵押權人不得擅自處分抵押物。但對抵押當事人在抵押合同中約定變賣方式的,應予準許。

            七、拍賣、變賣抵押房地產,無人受買時,抵押權人可以通過法律程序,取得所有權或使用權,若抵押物的價值大于抵押人債務的,抵押權人應將余款退給抵押人。

            八、將地上建筑物、其他附著物用作抵押時,其使用范圍內的土地也隨之抵押,反之,將土地使用權作抵押時,地上建筑物、其他附著物也隨著抵押。

            九、涉及對抵押合同的認定、對抵押物的限制、對抵押房地產的再抵押、清償債務的順序、風險責任的承擔等問題時,應按照最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見》第112條至第116條的規定處理。

            十、對典當業以房地產作抵押放款的,盡管其合同寫的是房屋典當,但實質是房地產抵押貸款,不能比照房屋典當處理,應參照抵押的有關規定處理。對民間發生的不轉移房地產占有或以錢計息的“典當”,亦應按抵押貸款的原則處理。

            十一、解放初期設定抵押權的房地產應由產權人進行登記,已由抵押人代登記的,未經產權人同意不得擅自改在自己的名下,已登在抵押權人名下的,一般應認定無效,對抵押人下落不明,致債務不能清償的抵押房地產,可由政府代管,其債務由政府清償,自代管之日起逾期兩年無人主張權利,即收為國有,后出現原產權入主張產權的,不予支持。

            十二、各地人民政府對房地產抵押另有規定的,應按各地具體規定處理。

            房產抵押糾紛處理方式

            (1)協商處理:糾紛各方自行洽談,平等、互利、合理、有償的妥善處理;主要是根據當事人之間締結的合同進行洽談,處理爭議兩邊之間的房產糾紛。假如糾紛各方無法洽談處理,可根據糾紛的性質及法令關系分別向主管機關投訴,或請求裁定,或向人民法院提申述訟。

            (2)機關依職權處理:爭議兩邊的一方向機關投訴后,機關根據主管規模受理,根據有關法令和法規、規章作出決議。如當事人對決議不服,可提起復議或提起訴訟,除結局復議以外,須在收到復議決議書之日起15天內向人民法院提起訴訟。但決議一旦作出即可履行,提起復議或訴訟并不中止履行。

            (3)裁定或訴訟程序處理:假如糾紛不屬于機關主管,當事人可請求裁定或提起民事訴訟。請求裁定必須有約好的裁定協議,如無約好,不行請求裁定,只能提起民事訴訟。裁定實施一裁結局制。裁決作出后,當事人不行就同一糾紛再次請求裁定或向人民法院申述。

            房產抵押糾紛訴訟時效

            《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第十二條第二款規定:“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后,擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的,人民法院應當予以支持”。由此可見,抵押權作為擔保物權的事實訴訟時效有四年。反面解釋:如果擔保物權人在擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后二年以后行使擔保物權的,人民法院將不予以支持。

            房產抵押糾紛訴訟管轄

            民事訴訟法》第三十四條規定:“因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。”這里的關鍵是如何理解“不動產糾紛”。不動產糾紛,應當指不動產買賣、不動產抵押、不動產確權、不動產征用和不動產侵權糾紛,該類糾紛案件應當適用專屬管轄,由不動產所在地人民法院管轄。

            房產抵押糾紛訴訟流程

            如果雙方訂立的仲裁條款無效,或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛,就應按《民事訴訟法》第34條的專屬管轄規定,向不動產所在的人民法院提起訴訟。

            1、要確認被告。如果是個人,可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明;如果是單位,可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料。

            2、書寫民事訴訟狀。訴狀應說明當事人身份情況、訴訟請求、以及事實與理由。為確保判決的順利執行,還可以申請人民法院采取財產保全措施。

            3、提交訴訟狀和證據。準備就緒后,就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據提起訴訟。案件受理后,人民法院會發出《案件受理通知書》、《證通知書》,并通知交費。如七日內未按照規定交納訴訟費,人民法院將裁定案件按撤訴處理。

            4、舉證。立案后,人民法院可能會指定舉證期限,要求在期限內提交全部證據材料,逾期提交的證據則不予質證。

            5、開庭。立案后,人民法院會安排開庭日期,并提前通知當事人。開庭時應準時到庭,原告無正當理由遲到的,人民法院會裁定按照撤訴來處理。

            6、開庭審理。依次需要經過核實雙方當事人身份、告知當事人訴訟權利及義務、詢問當事人是否申請回避、始法庭調查、舉證質證、法官詢問、法庭辯論、陳述最后意見、法庭調解和宣判的程序。

            房產抵押糾紛訴訟費用

            《訴訟費用交納辦法》第十三條規定了案件受理費分別按照下列標準交納:

            (一)財產案件根據訴訟請求的金額或者價額,按照下列比例分段累計交納:

            1.不超過1萬元的,每件交納50元;

            2.超過1萬元至10萬元的部分,按照2.5%交納;

            3.超過10萬元至20萬元的部分,按照2%交納;

            4.超過20萬元至50萬元的部分,按照1.5%交納;

            5.超過50萬元至100萬元的部分,按照1%交納;

            6.超過100萬元至200萬元的部分,按照0.9%交納;

            7.超過200萬元至500萬元的部分,按照0.8%交納;

            8.超過500萬元至1000萬元的部分,按照0.7%交納;

            9.超過1000萬元至2000萬元的部分,按照0.6%交納;

            10.超過2000萬元的部分,按照0.5%交納。

            房產抵押糾紛訴訟文書

            原告:羅xx,身份證號碼:xxxxxxxxx ,男,*族,54歲,住址:xx縣xx鎮xx村,聯系電話:xxxxxxxxxxx.

            委托代理人:黃xx律師

            被告:馬xx,身份證號碼:xxxxxxxxxxx,男 ,*族,45歲,住址:xx縣xx鎮xx村,聯系電話:xxxxxxxx.

            案由:*****

            訴訟請求:

            事實和理由:

            此致

            xxxx人民法院

            具狀人:xx

            年 月 日

            法律攻略

            • 1.起訴狀正本一份,并按被告的人數提交副本;  

              2.當事人主體資格的證明(包括原告、被告和第三人等);  

              3.本院具有管轄權的證據(如被告戶口不在寶安,須提交被告在寶安居住一年以上的證明,該證明由派出所或居委會出具);  

              4.其他證據。  

            • 房產糾紛的管轄法院

              第一, 當事人之間有約定管轄的法院

              ① 約定管轄明確,且約定管轄具有排他性,案件由約定管轄的法院管轄;

              ② 約定管轄明確,但約定管轄不具有排他性,案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;

              ③ 約定管轄不明確,則案件適用法定管轄情形;

              第二, 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的

              ①被告地法院管轄;

              ②合同履行地法院管轄;

            • 房產糾紛中,通常是因雙方所簽訂的合同所產生。

              第一, 當事人之間有約定管轄的法院

              ① 約定管轄明確,且約定管轄具有排他性,案件由約定管轄的法院管轄;

              ② 約定管轄明確,但約定管轄不具有排他性,案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;

              ③ 約定管轄不明確,則案件適用法定管轄情形;

              第二, 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的

              ①被告地法院管轄;

              ②合同履行地法院管轄;

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