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            解決方案

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            二手房合同買賣糾紛處理

            導讀

            隨著房地產的火熱,房價也隨之上漲,有一些人買房會選擇買二手房,但是二手房會存在一些隱患,那么對于二手房出現的糾紛怎么解決呢?華律網小編整理了相關內容,希望能對你有所幫助。

            解決方式

            1、協商:二手房買賣合同的當事人對合同中有爭議的部分進行協商,從而對原合同中規定的或者沒有規定的內容進行修改、刪除和增加。當事人按照協商后的內容履行各自的權利義務。

            二手房買賣糾紛的協商處理,可以理解為把先前的二手房合同作廢掉,然后經過協商后再簽訂新的合同。協商處理二手房糾紛的優點在于,減少了當事人的成本,有利于糾紛的迅速解決。

            2、訴訟:如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛,那么,就只能向法院起訴,要求法院來處理二手房買賣糾紛。

            法院處理二手房買賣糾紛的主要依據是《民法通則》和《合同法》以及二手房買賣合同。一般來說,除非存在特殊情況,比如欺詐、脅迫等,否則法院都會尊重二手房買賣合同的約定。

            訴訟時效

            《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第十二條第二款規定:“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后,擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的,人民法院應當予以支持”。由此可見,抵押權作為擔保物權的事實訴訟時效有四年。反面解釋:如果擔保物權人在擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后二年以后行使擔保物權的,人民法院將不予以支持。

            訴訟管轄

            民事訴訟法》第三十四條規定:“因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。”這里的關鍵是如何理解“不動產糾紛”。不動產糾紛,應當指不動產買賣、不動產抵押、不動產確權、不動產征用和不動產侵權糾紛,該類糾紛案件應當適用專屬管轄,由不動產所在地人民法院管轄。

            訴訟材料(證據)

            1、房地產買賣合同。

            2、房產證、產權單。

            3、主體變更確認書。

            4、過戶登記價格確認書。

            5、租賃合同。

            6、放棄優先購買權承諾書、行使房屋優先購買權通知書。

            7、按揭貸款合同。

            8、、物業管理合同。

            9、戶口證明、學位證明。

            10、買賣雙方地址確認書,聯系電話。

            11、買賣雙方身份證復印件。

            12、買賣雙方財產線索證據應。

            13、按揭服務協議。

            14、中介資金監管協議(定金、交樓保證金)。

            15、定金收據

            16、交樓保證金收據。

            17、律師函。

            18、律師見證書

            19、中介的履約催告函。

            20、交易過程中的錄音、短信、(電子)郵件。

            21、銀行資金監管協議(首期款)、銀行進賬單、存折(卡)。

            22、銀行凍結監管資金通知書。

            23、銀行貸款承諾書。

            24、公證委托書(贖樓)。

            25、贖樓擔保融資協議。

            26、提前還貸申請表。

            27、遞件過戶回執。

            28、稅費票據。

            29、家私清單。

            30、水、電等欠費證明、繳費票據。

            31、交樓確認書。

            32、鑰匙收條。

            33、房產價格評估報告、評估費票據。

            訴訟流程

            第一步:向法院提起訴訟的,必須符合下列條件:

            (1)原告是與本案有直接利害關系的公民,法人或其他組織;

            (2)有明確的被告;

            (3)有具體的訴訟請求和事實、理由;

            (4)屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

            第二步:到房屋所在地法院起訴。

            第三步:立案后,法院的內勤將案件分到具體的承辦法官,由承辦法官根據自己的時間安排,由書記員負責將起訴書送達被告或電話通知開庭時間或其它事項。

            第四步:準備證據并注意法院的證據規則的規定。

            第五步:法院確定的開庭時間和地點,所有訴訟參加人均應嚴格遵守,無正當理由不按時到庭的,不得再入庭參加訴訟。

            第六步:開庭審理

            第七步:二審審理。

            第八步:申請再審。

            第九步:申請執行。

            訴訟費用

            《訴訟費用交納辦法》第十三條規定了案件受理費分別按照下列標準交納:

            (一)財產案件根據訴訟請求的金額或者價額,按照下列比例分段累計交納:

            1.不超過1萬元的,每件交納50元;

            2.超過1萬元至10萬元的部分,按照2.5%交納;

            3.超過10萬元至20萬元的部分,按照2%交納;

            4.超過20萬元至50萬元的部分,按照1.5%交納;

            5.超過50萬元至100萬元的部分,按照1%交納;

            6.超過100萬元至200萬元的部分,按照0.9%交納;

            7.超過200萬元至500萬元的部分,按照0.8%交納;

            8.超過500萬元至1000萬元的部分,按照0.7%交納;

            9.超過1000萬元至2000萬元的部分,按照0.6%交納;

            10.超過2000萬元的部分,按照0.5%交納。

            訴訟文書(范本)

            二手房買賣合同糾紛民事起訴狀

            原告:姚xx,男,漢族,19xx年xx月xx日出生,住xx市xx區xx路xx號xx幢xx室。

            原告:湯xx,女,漢族,19xx年xx月xx日出生,住xx市xx區xx路xx號xx幢xx室。

            二原告聯系地址:xx市寧xx路xx號xx大廈xxxx室。

            郵編:xxxx 聯系電話:xxxx

            被告:余xx,女,漢族,19xx年xx月x日出生,住xx市xx區xx路xx號xx幢xx室。

            被告:余xx,男,漢族,19xx年x月x日出生,住xx市xx區xx路xx號xx幢xx室。

            郵編:xxxx 聯系電話:xxxx

            訴訟請求:

            1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35,680元整;

            2、訴訟費由二被告承擔。

            事實與理由:

            此致

            xx人民法院

            具狀人:xxx

            x年x月x日

            法律攻略

            • 1.起訴狀正本一份,并按被告的人數提交副本;  

              2.當事人主體資格的證明(包括原告、被告和第三人等);  

              3.本院具有管轄權的證據(如被告戶口不在寶安,須提交被告在寶安居住一年以上的證明,該證明由派出所或居委會出具);  

              4.其他證據。  

            • 房產糾紛的管轄法院

              第一, 當事人之間有約定管轄的法院

              ① 約定管轄明確,且約定管轄具有排他性,案件由約定管轄的法院管轄;

              ② 約定管轄明確,但約定管轄不具有排他性,案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;

              ③ 約定管轄不明確,則案件適用法定管轄情形;

              第二, 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的

              ①被告地法院管轄;

              ②合同履行地法院管轄;

            • 房產糾紛中,通常是因雙方所簽訂的合同所產生。

              第一, 當事人之間有約定管轄的法院

              ① 約定管轄明確,且約定管轄具有排他性,案件由約定管轄的法院管轄;

              ② 約定管轄明確,但約定管轄不具有排他性,案件由當事人選擇約定管轄或法定管轄;

              ③ 約定管轄不明確,則案件適用法定管轄情形;

              第二, 合同沒有約定管轄法院或約定不符合法律要求的

              ①被告地法院管轄;

              ②合同履行地法院管轄;

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