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            尹利兵律師律師

            高級合伙人律師

            專注于征地拆遷、房地產等行政法領域
            民告官維權律師,專為被拆遷人服務

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            十余年致力于征地拆遷業務及房地產領域的專業律師,擁有大量實踐經驗
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            土地出讓金

            土地出讓金 土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地土地出讓金,按照標準的理解是管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。生活在農村的朋友,經常接觸到土地出讓金的相關問題。針對土地出讓金的管理和計算等相關問題,華律網小編將帶大家一起來學習了解。

            1土地出讓金管理辦法

            一、土地出讓金管理辦法是什么

            在我國絕大部分土地都屬于國家或者集體所有,因此個人或者其他組織需要使用土地,都需要支付一定的費用,即土地出讓金。國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。而《土地出讓金管理辦法》就是為加強對各地用于農業土地開發的土地出讓金收入管理情況的檢查、監督和考核工作,確保國務院關于將部分土地出讓金用于支持農業土地開發的重大決策落到實處而特意制定并出臺的管理辦法。

            二、土地出讓金管理辦法的主要內容

            (一)土地出讓金納入地方

            土地出讓金管理辦法各城市須在當年度的土地出讓收益中提取一部分納入次年的財政預算,地方政府不得用于當期收入安排使用,剩余部分則由地方政府在相關領域內按規定支配。將土地出讓收益納入次年預算將進一步增加透明度,業內專家認為,這有助于防止地方政府“坐支”,使地方政府從以地生財的短期利益中轉移出來,著眼于長期收益。

            (二)建立專用賬戶

            土地出讓金管理辦法規定土地出讓金屬于財政性資金,應該由財政專戶管理。但是地方在將這筆資金交到財政專戶前有個過渡戶,是由國土部門直接支配,用于支付土地開發公司的土地整理及農民補償款。進入專戶前,財政對這筆資金的具體收支還是不知情。規定了土地出讓金財政專用賬戶后,所有的土地出讓金都要進入這個賬戶,比如說,如果一塊地以1000萬元成交,這1000萬元必須進入財政賬戶,由財政部門掌控,至于后期的利益分配,都由財政部門來執行,這樣既保障了財政的完整性,又體現了國家土地財政的特征。

            (三)支持農村建設

            今后的土地出讓總收益的分配情況為:50%-60%被用于拆遷補償和土地一級開發,15%用于農村土地開發和農村基礎設施建設,5%用于廉租房建設,其余的才能用于城市基礎設施建設和城市土地開發。這樣硬性規定主要是為了支持新農村建設。”我國的土地管理體系隨著新規定的出臺和相關法規的逐步完善將逐步呈現出“體系健全、分工明確、多部門協調”的格局。地方政府在土地領域的“自由空間”將會變窄,這將有利于遏制土地違法、違規問題。

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            2土地出讓金計算

            1、土地出讓金

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            2、土地出讓金特征

            土地出讓金準確地說,是土地使用權的交易價格;也可簡單地理解為地價,其價格高低取決于土地市場的供求關系。

            土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定,土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。土地出讓金在土地國有的情況下,國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者(國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發,如囤積土地要罰款或收回土地使用權,但地方政府多數不執行多數袒護開發商,導致房源緊張房價暴漲),土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長,所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和正時興的“年租制”還是有所不同的。

            3、土地出讓金計算

            一、有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。

            二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。

            三、通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。

            四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

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            3土地出讓金返還

            土地出讓金返還方式

            第一、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

            某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元,企業已繳納10000 萬元。協議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元,用于該項目10000平回遷房建設,回遷房建成后無償移交給動遷戶。

            第二、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)

            目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現實工作中一些開發商先期介入拆遷,政府或生地招拍掛,由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后,政府部門對開發商進行部分返還,用于拆遷或安置補償。

            第三、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

            目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現實工作中一些先期介入,或生地招拍掛,政府為減輕開發商的負擔,對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。

            第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)

            公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的,其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時,已經包含了公共配套設施的內容。

            第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

            目前土地招拍掛制運作過程中,出于各種考慮,在開發商交納土地出讓金后,政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還,用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

            第六、政府主導拆遷,土地出讓金返還未約定任何事項,只是獎勵或補助

            在土地招拍掛制運作過程中,出于招商引資等各種考慮,在開發商交納土地出讓金后,政府部門對開發商進行返還,用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

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            4土地出讓金契稅

            一、何為土地出讓金?

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            二、土地出讓金契稅

            契稅稅率為百分之三到百分之五。契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。契稅的計稅依據為:“國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格。”

            三、相關法律法規

            《中華人民共和國契稅暫行條例》

            《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》

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            5土地出讓金如何抵扣增值稅

            一、何為土地出讓金?

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            二、土地出讓金如何抵扣增值稅?

            由于政府出讓土地沒有征收增值稅,所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。為了解決這一特殊問題,給予房地產開發企業減稅,在36號文中關于土地出讓金的成本扣除,采用了常規抵扣法以外的另一手段——差額計稅法。顯然,差額計稅并非是通過發票認證、抵扣的方式來實現成本的扣除,而是在銷項中,即房地產開發企業的銷售收入中扣除土地出讓金來實現土地成本的扣除,當然,房地產開發企業支付給建筑施工企業的工程款等依然采用抵扣法。

            具體操作而言,即房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額,也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金。

            三、土地出讓金計算方法

            有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

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            6劃撥土地出讓金標準

            一、何為劃撥土地?

            我國土地性質按所有權分類,分為集體土地和國有土地。按獲得途徑分類,國有土地又分為國有劃撥跟國有出讓兩種。國有劃撥土地是國家無償劃撥給單位或個人使用的土地。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,國有劃撥用地是指國家機關用地,軍事用地,城市基礎設施用地,公益事業用地,國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地,法律、行政法規規定的其他用地等等。

            二、劃撥土地出讓金標準

            劃撥的土地不需要繳納國有土地出讓金。如果使用劃撥國有土地使用權轉讓,應當按規定繳納土地出讓金。出讓金應該由受讓方繳納;也可以根據合同約定,由轉讓方代為繳納。

            三、土地出讓金

            我們通常所說的土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

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            7土地出讓金多少錢

            一、何為土地出讓金?

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            二、土地出讓金多少錢?

            有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算。發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

            三、相關法律法規

            土地管理法

            《國有土地使用權出讓收支管理辦法》

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            8土地出讓金補交

            一、何為土地出讓金?

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款,或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            二、什么情況下需要補交土地出讓金?

            劃撥國有土地使用權轉讓或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳土地價款;處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳土地價款;轉讓房改房和經濟適用住房按照規定應當補繳土地價款;以及出讓國有土地使用權改變土地用途和容積率等土地使用條件應當補繳土地價款。

            三、土地出讓金補交計算方法

            發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

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            9二手房土地出讓金

            一、什么是土地出讓金

            土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。

            二、二手房土地出讓金

            出讓金是國有土地所有權的經濟體現,屬地租性質。對商品房來說,當一個房地產開發商辦理了合法的立項開發手續后,必須辦理土地出讓手續。此時,國家按照土地總體規劃的要求,將一定面積的國有土地使用權有期限、有條件地轉讓給土地使用者,并按規定收取土地出讓金和使用稅(費)。

            二手房交易過程中的土地出讓金,主要是針對房改房。即該房是在劃撥的土地上建造的,交易時需補交土地出讓金。在北京,規定由買方承擔。其計算公式為:該套房屋建筑面積*當年成本價格*1%。“當年”是指繳納土地出讓金的當年,在北京,成本價格市區郊區不一樣。

            三、土地管理法

            是指對國家運用法律和行政的手段對土地財產制度和土地資源的合理利用所進行管理活動予以規范的各種法律規范的總稱。《中華人民共和國土地管理法》于1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過,1987年1月1日實施。此后,該法又經過了三次修改。

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            10優秀律師解答

            遺產繼承辦土地證需不需要繳納土地出讓金?
            除了夫妻關系繼承可以保留劃撥性質,其余的繼承關系,比如子女、父母或其他關系,都需要補交土地出讓金后方可辦理土地證更名。
            拍賣房產土地出讓金收費是多少
            答:土地出讓金收取標準是什么?如何計算土地出讓金?在此特收集相關資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目,采用招標、拍賣的方式,可通過市場定價,土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目,以及開發園區等工業項目,往往不是依靠完全的市場調節,土地出讓金就帶有稅費的性質,是定價。各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款土地出讓金計算方法土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

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