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            宅基地轉讓

            宅基地轉讓 宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。根據《物權法》第152條規定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利。宅基地具有一定的法律效力而且受法律保護,任何單位和個人不得隨意侵犯。宅基地是可以轉讓的,宅基地轉讓作為農村土地流轉的一種對于農村經濟的發展起著很大的作用。那么宅基地轉讓的效力如何?其轉讓的手續和條件是什么呢?宅基地轉讓最新法律規定是什么?更多宅基地轉讓相關知識,請閱讀下文詳細了解!

            1宅基地轉讓合同的效力如何

            如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權屬于集體,而農民作為經濟組織的成員,対于宅基地擁有的是用益物權,即使用和收益的權利,其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條,無處分權人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所以,如果事后經過農村集體組織同意,應當認定合同有效。反之,則應認定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農村集體經濟組織的同意,以及進行登記是轉讓有效的前提。

            而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性,非本集體經濟組織成員無法取得。


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            2農村宅基地可以轉讓嗎

            宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件

            1、履行相關審批手續

            《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證,《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據,因買賣房屋而轉移宅基地使用權的,宅基地使用權主體發生變化,應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續,并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節,有些當事人在進行變更登記時,只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續,沒有進行宅基地使用權的主體變更,從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準,既沒有進行房屋產權的變更登記,又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說,此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移。

            2、受讓人主體資格應受限制

            宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性,使用權主體應是該農業集體經濟組織成員,或與成員有直系親屬等 身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等,原使用權人不再使用宅基地,依法可以轉讓,但是,對于宅基地使用權的受讓主體,應當有所限制。即宅基地使 用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓,因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員,受讓主體便不再符合法定的條件,除非轉讓時,該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村,成為本集體經濟組織內部成員。

            3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

            《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時,還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的,應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回,并對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。


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            3宅基地使用權轉讓的條件

            1、履行相關審批手續

            《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證,《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據,因買賣房屋而轉移宅基地使用權的,宅基地使用權主體發生變化,應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續,并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節,有些當事人在進行變更登記時,只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續,沒有進行宅基地使用權的主體變更,從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準,既沒有進行房屋產權的變更登記,又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說,此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移。

            2、受讓人主體資格應受限制

            宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性,使用權主體應是該農業集體經濟組織成員,或與成員有直系親屬等 身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等,原使用權人不再使用宅基地,依法可以轉讓,但是,對于宅基地使用權的受讓主體,應當有所限制。即宅基地使 用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓,因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員,受讓主體便不再符合法定的條件,除非轉讓時,該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村,成為本集體經濟組織內部成員。

            3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

            《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時,還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的,應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回,并對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。


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            4宅基地轉讓的法律規定

            如果受讓方也是本集體經濟組織成員,經過集體經濟組織同意,則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權屬于集體,而農民作為經濟組織的成員,対于宅基地擁有的是用益物權,即使用和收益的權利,其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據《合同法》第五十一條,無處分權人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。所以,如果事后經過農村集體組織同意,應當認定合同有效。反之,則應認定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農村集體經濟組織的同意,以及進行登記是轉讓有效的前提。

            而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性,非本集體經濟組織成員無法取得。


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            5宅基地轉讓手續是什么

            《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證,《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據,因買賣房屋而轉移宅基地使用權的,宅基地使用權主體發生變化,應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續,并完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節,有些當事人在進行變更登記時,只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續,沒有進行宅基地使用權的主體變更,從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準,既沒有進行房屋產權的變更登記,又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說,此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移。


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            6宅基地有償轉讓最新消息

            《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》標志我國農村土地制度改革將進入試點階段。意見提出將對進城農民宅基地實行試點自愿有償退出或轉讓。

            進城農民宅基地試點有償轉讓是“2015年的第一場瑞雪”。據悉,全國農民工總量已逾 2.69億人,其中外出農民工1.66億人,外出務工農民仍以每年600萬左右遞增。很多進城農民常年在城市生活甚至定居,而宅基地不能流轉造成的困擾,成為許人心中揮之不去的“另類鄉愁”。

            農村宅基地試點有償轉讓頗有些“終點又回到起點”意味。數十年來,農村宅基地歸集體所有,農民個人僅享有宅基地的使用權,宅基地不準出賣和出租;宅基地上的房屋可以自由買賣,農民住房由房地合一的所有者主體轉變為所有者主體相分離。一邊是農民房屋永遠歸農民所有,并且有買賣或者租賃房屋的權利;另一邊卻強調宅基地一律不準出租和買賣,硬是整出“房地分離”奇跡。在國家鼓勵和推進農村土地自由流轉的今天,宅基地與房產所有權“兩張皮” 無疑成為亟需跨越的障礙。

            ......

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            7宅基地轉讓協議書范本

            宅基地轉讓協議

            甲 方:

            乙 方:

            甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜,經自愿、平等、友好協商,達成轉讓協議如下:

            一、宅基地坐落、面積

            甲方將坐落于______的宅基地轉讓給乙方,該宅基地登記面積共150.4平方米。具體位置東至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用權及附屬設施包括:甲方現有所在宅基地的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。

            二、保證此宅基地手續真實,來源合法,權屬清楚,四至界限清楚。若發生與甲方有關的權屬或債務糾紛,概由甲方負責,因此給乙方造成的經濟損失,甲方負責全部賠償。

            三、轉讓金額

            該宗地的轉讓價格為人民幣_________元,大寫:____________元整。

            四、付款方式及期限

            乙方向甲方預付人民幣貳萬元,剩余款在取得宅基地使用權證及相關手續后交付給乙方。

            五、宅基地交付時間:______年_____月_______日。

            六、房產歸屬

            1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造,房產歸乙方所有。

            2.建房手續由甲方配合辦理,所涉費用由乙方承擔。

            3.房屋建成后,在法律政策許可的前提下,甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下,所涉的相關費用均由乙方承擔。

            七、違約責任

            本協議簽訂后,任何一方均不得反悔。

            如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款________萬元,并償付違約金_________萬元,如造成乙方損失的,還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分)。

            七、在法律政策許可的前提下,甲方應無條件配合乙方將宅基地使用證和相關手續辦理到乙方名下,所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協議導致宅基地不能過戶或無故進行交付,甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。

            八、本協議一式二份,雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效,未盡事宜雙方協商解決。

            甲 方: 乙 方:

            身份證號: 身份證號:

            年 月 日 年 月 日


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            8宅基地轉讓糾紛該如何處理

            1、協議要看具體的簽約對象

            宅基地轉讓協議的效力要看具體的簽約對象,如果是本集體經濟組織內部成員之間轉讓宅基地的,那么該協議是有效的;如果是向本集體經濟組織以外的人且未獲得集體經濟組織同意的,轉讓宅基地使用權,那么就是無效的。因為根據土地管理法的規定,宅基地屬于集體經濟組織所有,為了滿足本集體經濟組織成員的居住和生活需要,不能像本集體經濟組織之外的成員進行轉讓。

            2、協議無效的法律后果是恢復原狀

            根據合同法的規定,協議無效的法律后果是恢復原狀,但是由于關系的人的基本居住權和生存權,因此一味的恢復原狀也不利于問題的解決,因此上海采取了變通的做法,如果房屋尚未交付使用的恢復原狀;如果該房屋已經交付買方居住使用,那么本著尊重和維持現狀的原則處理,駁回產權人要求購買人遷出的訴訟請求。

            3、如果遇到拆遷怎么辦?

            宅基地轉讓協議簽訂履行后遇到拆遷的,那么法院可以直接以判決動遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛,如果購買人是被集體經濟組織的,那么動遷款均歸購買人所有,如果購買人非本集體經濟組織成員或者甚至是城鎮戶口的,那么在動遷款分配過程中按照三七開的原則處理。


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            9宅基地使用權轉讓的法律適用

            (一)關于宅基地使用權取得的爭議

            1.宅基地使用權是否應當有償取得。一種意見認為,宅基地使用權是村民最基本的居住保障,集體經濟組織成員應當無償取得。另一種意見則認為,現在農村已經存在宅基地分配不均、批少占多等問題,無償取得宅基地,既無法滿足農民群眾改善居住條件的需要,也影響了集體經濟組織的收益。宅基地應當有償使用。另一種意見認為,完全實施有償使用制度多數農民難以承受,建議對保障基本居住的宅基地部分,繼續采用無償取得制度,而對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度。對超標多占的宅基地,可以采取累進制計算使用費。

            2.宅基地的取得是否堅持一一戶一宅”原則。一種意見認為,農村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍,“一戶一宅”過于絕對,難以執行。另一種意見認為,作為分配制度,應當堅持“一戶一宅”的原則。

            3還有的意見認為,現實中農村面臨的土地問題很復雜,還是要通過專門的法律法規來規定,物權法不能完全解決。

            (二)關于宅基地使用權轉讓和抵押的爭議

            1.關于宅基地使用權的轉讓。對宅基地使用權可否放開轉讓,一直存有不同意見。一種意見認為,宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件,如果允許放開轉讓,可能導致農村土地都被轉讓出去,導致農民流離失所,也不利于保護土地資源。另一種意見認為,隨著城鎮化的發展,很多農民進入城市,也有不少城鎮居民下鄉購房,已經出現宅基地使用權向外流轉的情況,特別是在城市附近或者比較發達地區。宅基地上的房屋屬于農民個人所有.應允許轉讓,或者對轉讓作出一定的限制。

            2.關于宅基地使用權可否抵押:一種意見認為,宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障,規定宅基地使用權可以抵押,在實現抵押權時,就面臨要么使農民居無定所,要么讓抵押權落空的兩難境地。另一種意見認為,農民可抵押的財產有限,在保障農民基本居住的前提下,應當允許宅基地使用權抵押,以緩解農民貸款難。為了防范因此而出現的風險,可以有條件地適當放開。

            3.還有的意見認為,宅基地使用權轉讓和抵押的問題比較復雜,不宜-概而論。物權法對這個問題可以暫不作具體規定,待各方面的認識進一步統一,有一些經驗的時候,再根據實際情況,通過土地管理法等其他法律解決。


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            10優秀律師解答

            :我家有2間廣州城中XX的宅基地,有宅基地證.一個證是爸爸名字來保護我的財產不會被以后的非婚生子女來搶奪嗎?
            1、可以做遺囑并公證,經過公證后的遺囑,也必須通過公證的方式變更。 2、非婚生子女對宅基地的繼承確實比較復雜,建議最好和律師面談。
            宅基地轉讓后可以要回嘛?
            農村的土地屬于集體所有,在審批過程中,一般是本集體組織成員才能享有.土地上的建筑物買賣,雖然沒有過戶,(事實上根據你所說的情況也無法過戶),但是該地面建筑物已經實際交付,是否能夠以原價格買回取決于丁是否同意.個人認為與A一下比較好

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